Z własnych pieniędzy doprowadziła wodociąg do swojego domu. Na spłatę należności ma czekać do 2034 roku

Dopiero po dziewięciu latach od zawarcia umowy mieszkanka Gołaszyc ma odzyskać część środków, które przeznaczyła na doprowadzenie do swojego domu wodociągu. Kobieta skarży się na niekorzystny harmonogram spłaty, który miał zostać jej narzucony w momencie, gdy nie mogła się wycofać z inwestycji, a ponadto obawia się, iż odzyskiwany kapitał będzie w kolejnych latach nadgryzany przez inflację. Do sprawy odniósł się prezes Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w Żarowie, a interwencję podjął Powiatowy Rzecznik Konsumentów.

– W październiku 2023 roku kupiłam działkę w Gołaszycach i wystąpiłam do Żarowa o warunki przyłączenia do sieci wodociągowej. Odmówili mi. Początkowo tłumaczono to brakiem technicznej możliwości. Okazało się, iż nie chodzi o brak technicznej możliwości, ale po prostu nie mają na to pieniędzy i nie jesteśmy w planie ujęci. Więc powiedzieli, iż mogę sama wybudować sieć. Musiałam spełnić wszystkie warunki, zrobić projekt, uzyskać wszystkie zezwolenia, a następnie będę musiała im to odsprzedać. Nie miałam innego wyjścia – nie będę przecież ciągnęła wody z rzeki albo targała jej w wiadrach – opisuje pani Jolanta.

8 grudnia 2023 roku kobieta podpisała umowę przedwstępną z Zakładem Wodociągów i Kanalizacji w Żarowie, któremu powierzyła budowę około 40-metrowego odcinka sieci wodociągowej wraz z przyłączem. Na wykonanie tych prac pani Jolanta wydała z własnej kieszeni 48 tys. złotych, z czego ponad 40 tys. zł pochłonęła budowa nowego odcinka sieci. W grudniu 2025 roku kobieta zawarła umowę przyrzeczoną, na podstawie której ZWiK odpłatnie przejął wybudowaną przez nią sieć wodociągową za kwotę niemal 18 tys. złotych. W umowie określono również harmonogram zapłaty należności za przejęcie nowego odcinka wodociągu. I tu pojawił się problem, bo zapłata odbywać się będzie w ratach rozłożonych na lata 2032-2034.

– Dopiero w 2032 roku zaczną mnie spłacać po 6000 złotych. Skończą mnie spłacać w 2034 roku, a inwestycję zrobiłam w 2024 roku. Po 10 latach odzyskam końcową kwotę. To jest bez sensu w ogóle. A inflacja? – wskazuje mieszkanka Gołaszyc, która w tej sprawie próbowała interweniować u burmistrza Żarowa oraz u prezesa Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w Żarowie. Jak twierdzi, tak niekorzystny harmonogram zapłaty należności został jej narzucony. – W umowie przedwstępnej mam zaznaczone, iż ja muszę odsprzedać sieć. Musiałam ją odsprzedać i teraz chwytają się właśnie tego, iż podpisałam umowę przyrzeczoną – tłumaczy.

Powiatowy Rzecznik Konsumentów podejmuje interwencję

Pani Jolanta zgłosiła całą sytuację do Powiatowego Rzecznika Konsumentów w Świdnicy, który na podstawie dotychczas zgromadzonej dokumentacji uznał, iż „warunki finansowe dotyczące odpłatnego przejęcia sieci wodociągowej wybudowanej przez konsumentkę stanowią przejaw rażącego nadużycia pozycji dominującej przez przedsiębiorstwo komunalne”. Rzecznik mówi też o „rażącym naruszeniu zasady lojalności kontraktowej przez stronę przeciwną oraz zatajeniu przed konsumentką kluczowych warunków finansowych na etapie zawierania umowy przedwstępnej”.

– W dokumencie tym, określającym ramy przyszłego odkupu sieci, Spółka zawarła ogólne sformułowanie, iż „zapłata nastąpi w ratach rocznych po zawarciu umowy przyrzeczonej”, co w obiektywnej opinii przeciętnego odbiorcy, a także w świetle reguł interpretacyjnych wyrażonych w art. 65 Kodeksu cywilnego, oznaczało rozpoczęcie spłat w najbliższym roku następującym po sfinalizowaniu inwestycji. Tymczasem w umowie przyrzeczonej z dnia 29 grudnia 2025 roku Spółka arbitralnie narzuciła harmonogram, zgodnie z którym wypłata pierwszej raty została odroczona aż o siedem lat, do dnia 31 grudnia 2032 roku, a ostateczne rozliczenie ma nastąpić dopiero w roku 2034 – stwierdziła Zofia Świokło, Powiatowy Rzecznik Konsumentów, w piśmie skierowanym do Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w Żarowie, w którym wystąpiła o zajęcie przez spółkę stanowiska o opisywanej sprawie.

– Postawienie Konsumentki przed faktem dokonanym w momencie, gdy jej prywatne środki finansowe w kwocie 40 134,48 zł zostały już faktycznie wydatkowane i trwale zaangażowane w grunt, stanowiło jaskrawy przymus ekonomiczny, uniemożliwiający jej podjęcie równorzędnych negocjacji i wymuszający podpisanie skrajnie niekorzystnego kontraktu. W tym miejscu z całą stanowczością popieram i podzielam pełne oburzenia stanowisko samej Konsumentki, która wprost wskazuje, iż warunki te zostały jej bezwzględnie narzucone w momencie, gdy z przyczyn obiektywnych nie mogła się już wycofać z inwestycji, co uniemożliwiło jej podjęcie jakichkolwiek realnych negocjacji. Z ekonomicznego i społecznego punktu widzenia nie istnieje żadne logiczne ani sprawiedliwe wytłumaczenie, dlaczego prywatna osoba ma oczekiwać na spłatę należności od Zakładu aż 9 lat, a pierwszych środków może wypatrywać dopiero po upływie 7 lat od dnia sprzedaży sieci – wskazała Świokło.

– Przejęcie przez Spółkę nowo wybudowanego, sprawnego odcinka sieci o wartości oszacowanej przez Państwa na kwotę 17 987,99 zł, przy jednoczesnym odroczeniu realnej płatności o blisko dziesięć lat bez mechanizmu waloryzacji lub oprocentowania, w warunkach naturalnego spadku siły nabywczej pieniądza w czasie, prowadzi do rażącego zaniżenia wartości tego świadczenia. W praktyce sprowadza to ekwiwalent finansowy do poziomu przysporzenia o charakterze niemal darmowym. Sytuacja ta staje się jeszcze bardziej bulwersująca w świetle faktu, iż to właśnie Spółka była bezpośrednim wykonawcą tej sieci i otrzymała od Konsumentki natychmiastowe, pełne wynagrodzenie w kwocie przekraczającej 40 tysięcy złotych, po czym ten sam ekwiwalent rzeczowy odkupiła za kwotę o połowę niższą, zamrażając jej zwrot na długie lata – zwróciła uwagę Powiatowa Rzecznik Konsumentów.

W piśmie do żarowskiej spółki zaapelowała o ponowne rozważenie dotychczasowego stanowiska i przychylenie się do modyfikacji harmonogramu spłat. – Warto byłoby mieć na uwadze, iż ewentualne przeniesienie sprawy na drogę sądową mogłoby diametralnie zmienić strukturę finansową tego sporu. W przypadku niekorzystnego dla Spółki rozstrzygnięcia, zostałaby ona obciążona nie tylko całością kosztów procesowych i zastępstwa prawnego, ale również narastającymi odsetkami, co mogłoby istotnie zwielokrotnić ostateczną kwotę zobowiązania – zauważyła Świokło.

Zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów, ZWIK ma obowiązek udzielenia rzecznikowi wyjaśnień, udostępnienia niezbędnych informacji oraz ustosunkowania się do przedstawionych uwag i opinii.

Co na to prezes Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w Żarowie?

O odniesienie się do zgłaszanych przez mieszkankę Gołaszyc uwag i zastrzeżeń zwróciliśmy się do władz Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w Żarowie. Oto udzielona odpowiedź:

– W ostatnich latach obserwujemy wzrost liczby inwestycji związanych z podziałem większych nieruchomości na mniejsze działki, a następnie ich sprzedażą i dalszym zagospodarowaniem. W wielu przypadkach podział i sprzedaż działek następują na terenach, na których nie istnieje odpowiednia infrastruktura wodociągowa i kanalizacyjna, a poszczególne działki nie są wyposażone w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej. Działki takie mogą być oferowane nabywcom po niższych cenach, jednak po ich zakupie nowi właściciele, planując budowę domów lub innych obiektów, oczekują zapewnienia dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Powoduje to konieczność rozbudowy istniejącej infrastruktury, niejednokrotnie na obszarach, na których wcześniej nie występowało takie zapotrzebowanie, a realizacja rozbudowy w tych lokalizacjach nie była przewidziana w obowiązującym Wieloletnim Planie Rozwoju i Modernizacji Urządzeń Wodociągowych i Kanalizacyjnych.

ZWiK nie dysponuje zasobami finansowymi umożliwiającymi realizację wszystkich zgłaszanych potrzeb inwestycyjnych związanych z zapewnieniem możliwości podłączenia nowych nieruchomości do sieci, w tym poprzez rozbudowę infrastruktury ze środków własnych Spółki. Dlatego przepisy prawa przewidują rozwiązanie, zgodnie z którym Inwestor może wybudować urządzenie wodociągowe lub kanalizacyjne z własnych środków, a następnie przekazać je odpłatnie przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu.

Podstawę prawną takiego rozwiązania stanowią art. 49 § 2 Kodeksu cywilnego oraz art. 31 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Zgodnie z tymi przepisami osoby, które wybudowały z własnych środków urządzenia wodociągowe lub kanalizacyjne, mogą przekazać je odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo-kanalizacyjnemu, na warunkach uzgodnionych w umowie. W praktyce, po uzgodnieniu warunków z Inwestorem, zawierana jest najpierw umowa przedwstępna, a po wykonaniu i odbiorze urządzenia umowa przyrzeczona, określająca m.in. wysokość wynagrodzenia, formę jego rozliczenia oraz harmonogram płatności.

Wysokość wynagrodzenia nie jest ustalana jako prosty zwrot kosztów poniesionych przez Inwestora na budowę urządzenia. W ZWiK stosowany jest „Algorytm określania wynagrodzenia z tytułu nabycia na własność urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych”, opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Algorytm określa zasady wyceny, współczynniki, dane techniczne i ekonomiczne oraz sposób kalkulacji wartości przejmowanych urządzeń. Pozwala to na stosowanie jednolitych i możliwych do zweryfikowania zasad ustalania wynagrodzenia, niezależnie od konkretnego Inwestora.

Art. 31 ustawy przewiduje dwie możliwości rozliczenia należności: rozliczenie ratalne albo uwzględnienie należności w rozliczeniach za usługi świadczone przez przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne, tj. kompensatę. Forma rozliczenia jest uzgadniana z Inwestorem i określana w zawieranej umowie. W przypadku wskazanej inwestycji Inwestor wybrał rozliczenie należności w formie ratalnej.

Długi okres oczekiwania na wypłatę wynagrodzenia wynika przede wszystkim z ograniczonej wysokości środków, które Spółka może przeznaczyć w poszczególnych latach na odpłatne przejmowanie urządzeń, oraz ze skali zawartych umów i wysokości zobowiązań przypadających do wypłaty. W przypadku rozliczenia ratalnego oznacza to, iż przy dużej liczbie zawartych umów i ograniczonej rocznej puli środków wypłata należnego wynagrodzenia musi zostać rozłożona w czasie.

Środki przeznaczane na odpłatne przejmowanie urządzeń są planowane w ramach Wieloletniego Planu Rozwoju i Modernizacji Urządzeń Wodociągowych i Kanalizacyjnych, przyjmowanego w formie uchwały Rady Miejskiej. Przy ich planowaniu Spółka musi uwzględniać całokształt prowadzonej działalności, w tym środki niezbędne na inwestycje, bieżące utrzymanie i remonty infrastruktury, usuwanie awarii, wynagrodzenia pracowników, podatki oraz pozostałe koszty funkcjonowania przedsiębiorstwa.

Jednocześnie koszty związane z odpłatnym przejmowaniem urządzeń stanowią element kosztów działalności przedsiębiorstwa i są uwzględniane w procesie taryfowym, czyli w kosztach związanych ze świadczeniem usług zbiorowego zaopatrzenia w wodę i zbiorowego odprowadzania ścieków. Taryfy dotyczą wszystkich odbiorców usług. Oznacza to, iż zwiększenie zobowiązań Spółki z tytułu odpłatnego przejmowania prywatnych urządzeń powoduje wzrost kosztów jej działalności, które są uwzględniane w procesie taryfowym. W konsekwencji zwiększenie skali odpłatnego przejmowania urządzeń przełoży się na wzrost kosztów uwzględnianych w taryfach, a tym samym na wzrost cen usług ponoszonych przez wszystkich Odbiorców.

Z tego względu Spółka musi zachować równowagę pomiędzy realizacją zobowiązań wobec Inwestorów, a interesem wszystkich Odbiorców usług. Obowiązujące taryfy zostały zatwierdzone przez regulatora Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Przy ich ustalaniu Spółka musi uwzględniać swoje rzeczywiste i uzasadnione koszty oraz wymagania procesu taryfowego.

Jednocześnie forma rozliczenia ma wpływ na tempo wypłaty wynagrodzenia. W obecnej sytuacji większość Inwestorów wybiera rozliczenie ratalne, co powoduje wydłużenie okresu oczekiwania na wypłatę poszczególnych rat, podczas gdy środki przeznaczone na kompensaty nie zostały jeszcze w pełni wykorzystane. Z tego względu wybór kompensaty pozwala w tej chwili na szybsze rozliczenie należnego wynagrodzenia. Forma ta nie jest jednak obligatoryjna i wymaga uzgodnienia z Inwestorem.

Wydłużony okres rozliczenia nie oznacza odmowy zapłaty należnego wynagrodzenia, jest ono rozliczane zgodnie z harmonogramem określonym w zawartej umowie. W przypadku inwestycji wskazanej w pytaniu przyjęty sposób rozliczenia należności został uzgodniony przez strony i określony w zawartej umowie przyrzeczonej. Nie został on jednostronnie narzucony Inwestorowi przez ZWiK.

Kolejność realizacji wypłat wynagrodzenia wynika z kolejności zawieranych umów oraz wysokości środków przewidzianych na ten cel w poszczególnych latach. Przyjęte zasady rozliczania są stosowane w sposób jednolity wobec wszystkich Inwestorów znajdujących się w analogicznej sytuacji.

Wysokość środków przeznaczonych w danym roku na odpłatne przejmowanie urządzeń wynika z obowiązującego Wieloletniego Planu Rozwoju i Modernizacji Urządzeń Wodociągowych i Kanalizacyjnych. W przypadku zmiany tego planu i zwiększenia kwoty przewidzianej w danym roku na ten cel możliwe jest wcześniejsze zrealizowanie wypłat wynikających z zawartych umów. W takim przypadku nie dochodzi jednak do zmiany kolejności Inwestorów, wypłaty są przez cały czas realizowane z zachowaniem kolejności wynikającej z zawartych umów.

ZWiK dokłada starań, aby proces odpłatnego przejmowania urządzeń odbywał się na przejrzystych, jednolitych i opartych na obiektywnych kryteriach zasadach, z uwzględnieniem zarówno interesów Inwestorów, jak i wszystkich odbiorców usług wodociągowo-kanalizacyjnych – tłumaczy Grzegorz Osiecki, prezes ZWiK w Żarowie.

/mn/