Zapłaciłeś kilkaset tysięcy złotych, podpisałeś akt notarialny, dostałeś klucze – i nagle okazuje się, iż co miesiąc masz płacić kolejne kilkaset złotych do spółdzielni. Pytanie „ale po co, skoro to moje?” słyszą na co dzień pracownicy administracji w całej Polsce. Odpowiedź jest prosta, choć dla wielu właścicieli trudna do zaakceptowania: obowiązek ten wynika wprost z przepisów i nie zależy od tego, czy mieszkanie jest spłacone, kupione za gotówkę, czy obciążone kredytem hipotecznym.
Fot. Warszawa w Pigułce
Własnościowe – ale jakie adekwatnie?
Zanim przejdziemy do opłat, warto rozróżnić 2 rodzaje „mieszkań własnościowych”, bo Polacy nagminnie mylą te pojęcia. Odrębna własność lokalu to pełna własność – masz własną księgę wieczystą i jesteś właścicielem w sensie prawa cywilnego, tak samo jak właściciel domu wolnostojącego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to coś innego – formalnie jest to ograniczone prawo rzeczowe, a właścicielem gruntu i budynku pozostaje spółdzielnia. Możesz je sprzedać, odziedziczyć, zastawić hipoteką – ale mimo to mieszkanie „twoje” nie jest w pełnym tego słowa znaczeniu. W obu przypadkach płacisz jednak opłaty eksploatacyjne, potocznie zwane czynszem.
Prawo mówi wprost: płacić musisz
Obowiązek wynika z konkretnych przepisów. Jeśli masz odrębną własność lokalu, podstawę stanowi ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) – art. 13 ust. 1 zobowiązuje właściciela do uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną, a art. 15 określa obowiązek uiszczania zaliczek na pokrycie tych kosztów. Krótko mówiąc: jesteś współwłaścicielem klatki schodowej, dachu, windy, instalacji i całego gruntu pod budynkiem – i za ich utrzymanie musisz płacić proporcjonalnie do swojego udziału.
Jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, obowiązek reguluje art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27 ze zm.) – przepis ten nakłada na osoby posiadające takie prawo obowiązek uczestniczenia w kosztach eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielni.
Istotna rzecz: nie ma znaczenia, czy jesteś członkiem spółdzielni. Opłaty obowiązują każdego, kto posiada prawo do lokalu – niezależnie od statusu członkowskiego.
Za co tak adekwatnie płacisz?
Comiesięczna opłata to nie zarobek spółdzielni – przynajmniej w teorii. Na tzw. czynsz administracyjny składają się 2 rodzaje opłat. Opłaty niezależne od spółdzielni to media: woda i ścieki, ogrzewanie, wywóz śmieci i prąd na częściach wspólnych (klatki, winda). Spółdzielnia pełni tu rolę pośrednika – zbiera od mieszkańców dokładnie tyle, ile sama płaci dostawcom. jeżeli ceny mediów rosną, rośnie też ta część rachunku, a spółdzielnia ma obowiązek poinformować o zmianie z 14-dniowym wyprzedzeniem.
Opłaty zależne od spółdzielni to koszty zarządzania budynkiem: wynagrodzenia administratorów, konserwatorów, koszty sprzątania, ubezpieczenia budynku, utrzymania terenów zielonych. Tu należy też odpis na fundusz remontowy – środki gromadzone na większe naprawy jak wymiana dachu, remont elewacji czy modernizacja wind. Zmiana wysokości tych opłat wymaga powiadomienia mieszkańców z 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Właściciel ma prawo żądać od spółdzielni szczegółowej kalkulacji każdej pozycji.
Warto pamiętać, iż jeżeli ktoś mówi „płacę 1400 zł czynszu”, to w tej kwocie zwykle ukryta jest spora część mediów, które i tak musiałby opłacić. Rzeczywisty „narzut” spółdzielni za samo zarządzanie może wynosić tylko kilkaset złotych.
Co jeżeli przestaniesz płacić?
Zaległości czynszowe uruchamiają standardową procedurę windykacyjną, która przebiega etapowo. Pierwszy krok to upomnienia i wezwania do zapłaty, naliczanie ustawowych odsetek za opóźnienie oraz – po kilku miesiącach – wpis do rejestru dłużników, co może utrudnić zaciągnięcie kredytu lub podpisanie umowy z operatorem komórkowym.
Jeśli dług nie zostaje spłacony, sprawa trafia do sądu. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego spółdzielnia może skierować sprawę do komornika. W przypadku odrębnej własności lokalu komornik może prowadzić egzekucję z nieruchomości – co w praktyce oznacza licytację mieszkania. Nie jest to „eksmisja na bruk”: prawo wymaga zapewnienia dłużnikowi lokalu zamiennego lub tymczasowego, a właściciel zachowuje ruchomości. Cały proces – od pierwszego nieplanowego braku wpłaty do licytacji – trwa zwykle od kilku miesięcy do kilku lat, dając czas na reakcję.
Osobna, poważniejsza sytuacja dotyczy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (nie własnościowego). Zgodnie z art. 11 ust. 11 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, o ile członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat za 6 miesięcy, spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu tego prawa. To radykalniejsza konsekwencja – prawo po prostu przestaje istnieć, a spółdzielnia wystawia lokal na przetarg, zwracając uprawnionemu wartość rynkową po potrąceniu zaległości.
Dla posiadaczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wygaśnięcie prawa z powodu samych zaległości czynszowych nie jest tak automatyczne jak w przypadku prawa lokatorskiego – tu droga prowadzi przez egzekucję komorniczą ze spółdzielczego prawa, co jest procedurą zbliżoną do egzekucji z nieruchomości (art. 17[13] ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odsyła do przepisów o egzekucji z nieruchomości).
Nie zgadzasz się z wysokością rachunku?
Właściciele lokali mają realne narzędzia kontroli. Masz prawo żądać od spółdzielni pełnej kalkulacji opłat – każdej pozycji z osobna. jeżeli podejrzewasz, iż opłaty są zawyżone lub nieprawidłowo naliczone, możesz zwrócić się o wyjaśnienia na piśmie. Spółdzielnia ma obowiązek odpowiedzieć. jeżeli odpowiedź nie zadowala, można zaskarżyć uchwałę ustalającą opłaty do sądu lub zgłosić sprawę do lustracji spółdzielni. Niezależnie od sporu – zaległości rosną z każdym miesiącem, więc choćby kwestionując zasadność opłat, lepiej regulować je na bieżąco i dochodzić nadpłaty na drodze prawnej, niż czekać z płatnością na wynik sporu.
Co warto sprawdzić, zanim zaległość urośnie?
Jeśli masz trudności z regulowaniem opłat, pierwszym krokiem powinna być rozmowa z zarządem spółdzielni lub administracją – wiele spółdzielni zgadza się na rozłożenie zaległości na raty lub chwilową prolongatę, zanim sprawa trafi na drogę sądową. Sprawdź też, czy posiadasz odrębną własność lokalu, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – to decyduje o tym, jakie dokładnie konsekwencje grożą za zaległości. Informację znajdziesz w akcie notarialnym lub w księdze wieczystej dostępnej bezpłatnie na stronie ekw.ms.gov.pl. jeżeli masz zaległości, nie czekaj na pismo od komornika – im wcześniej podejmiesz rozmowę ze spółdzielnią, tym łatwiej uniknąć najpoważniejszych konsekwencji.
